Пропонуємо послугу допомоги оформлення одного із найпоширеніших цивільно-правових договорів у господарській діяльності - договору оренди, за яким наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Оформлення договорів оренди земельних ділянок - це важливий процес, який забезпечує правові відносини, в яких землевпорядкування як галузь відіграє ключову роль у цьому процесі.
Договір оренди є двостороннім, консенсуальним та оплатним. Він вважається укладеним з моменту, коли сторони у належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Сторонами у договорі оренди є орендодавець (наймодавець) та орендар (наймач).
За договором оренди орендодавець передає або зобов'язується передати орендареві майно у користування за плату на певний строк.
За загальним правилом орендодавцем може бути власник речі або особа, якій належать майнові права. Власник майна або особа, якій належать майнові права, може уповноважити на укладення договору оренди іншу особу.
У деяких випадках коло осіб, які можуть бути орендодавцями, визначається законодавством. Так, відповідно до Закону про оренду держмайна орендодавцями щодо державного та комунального майна є:
1) Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва — щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їхніх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю, крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук;
2) органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, — щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їхніх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності;
3) підприємства — щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна, загальна площа яких не перевищує 200 кв. м на одне підприємство, а з дозволу органів, зазначених вище, — також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна, що перевищує площу 200 кв. м.
Орендарями згідно із Законом про оренду держмайна можуть бути юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародної організації та особи без громадянства.
Фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна з метою використання його для підприємницької діяльності, до укладення договору зобов'язана зареєструватися як суб'єкт підприємницької діяльності.
Оформлення договорів оренди земельних ділянок в Україні регулюється такими основними нормативно-правовими актами:
Земельний кодекс України (ЗКУ):
Стаття 93 визначає поняття та особливості права оренди земельної ділянки.
Розділ V регулює порядок використання земель на умовах оренди.
Закон України «Про оренду землі»:
Визначає загальні положення про оренду землі, права та обов’язки сторін, порядок укладення, зміни та розірвання договорів оренди.
Стаття 15 цього закону регламентує обов’язкові умови, які мають бути включені до договору оренди.
Цивільний кодекс України (ЦКУ):
Глави 58-59 регулюють загальні положення щодо договорів та зобов’язань, у тому числі договорів оренди.
Податковий кодекс України (ПКУ):
Встановлює порядок оподаткування орендної плати за землю.
Накази та методичні рекомендації Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастру):
Регулюють процедури кадастрового обліку земельних ділянок.
Перед укладенням договору оренди необхідно зібрати та підготувати відповідний пакет документів. Серед основних документів:
Документ, що підтверджує право власності або користування земельною ділянкою (наприклад, витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно).
Кадастровий номер земельної ділянки.
Технічна документація із землеустрою (за потреби).
Паспортні дані та реєстраційні номери облікових карток платників податків сторін договору.
Договір оренди земельної ділянки повинен містити обов’язкові умови, визначені статтею 15 Закону України «Про оренду землі»:
Об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування, площа, цільове призначення земельної ділянки).
Термін дії договору.
Розмір орендної плати, умови та строки її внесення.
Права та обов’язки сторін.
Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання умов договору.
Умови зміни, розірвання та пролонгації договору.
Договір оренди укладається в письмовій формі та підписується сторонами. Для забезпечення юридичної сили договору його потрібно зареєструвати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, згідно зі статтею 125 ЗКУ.
Реєстрація здійснюється через Центр надання адміністративних послуг (ЦНАП) або нотаріуса. Для цього потрібно подати такі документи:
Заяву про державну реєстрацію.
Копії паспорта та коду платника податків.
Оригінал договору оренди.
Документ, що підтверджує сплату адміністративного збору.
Орендодавець та орендар зобов’язані дотримуватись умов договору. Особливу увагу слід приділяти своєчасній сплаті орендної плати та цільовому використанню земельної ділянки.
Термін оренди: Відповідно до статті 19 Закону України «Про оренду землі», термін оренди визначається сторонами, але не може перевищувати 50 років.
Розмір орендної плати: Визначається у договорі та залежить від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Розмір орендної плати не може бути меншим за встановлений мінімум, передбачений Податковим кодексом України.
Пролонгація договору: Якщо орендар належно виконував свої обов’язки, він має переважне право на продовження строку оренди (стаття 33 Закону України «Про оренду землі»).
Розірвання договору: Можливе за згодою сторін, за рішенням суду або у випадках, передбачених законодавством (наприклад, нецільове використання земельної ділянки).